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遭遇一房两卖该怎么办?

2021-09-08 09:41:30    房章丘     房产百科     来源:爱济南


  小张马上要结婚了,为了买婚房,与老王签订了一份房屋买卖合同,为表诚意,还付了大部分房款。但老王后来却不知什么原因,又把房子卖给了第三人。老王这么不讲诚信,小张很生气。小张应该怎么办呢?

  这个事属于一房两卖,要区分两种情况。

  第一种情况,小张与第三人都是真心想买房子,两份房屋买卖合同都有效,法院会支持哪一方的要求继续履行合同要房子的请求呢?根据最高人民法院的相关规定,一般应当按照是否办理房屋过户登记、预告登记、合法占有房屋、合同履行情况以及房屋买卖合同的订立时间等顺序,确定支持哪方的请求。也就是说,法院首先会支持两个买房人中已经依法办理了房产过户登记或预告登记的买房人的请求;如果两个买房人都没有办理登记,法院会支持已经交付房款、合法占有房屋的买房人的请求;如果两个买房人都没有合法占有房屋,法院会支持已经交付房款的买房人的请求;如果两个买房人都没有交付房款,法院会支持签订房屋买卖合同在前的买房人的请求。本案中,小张与第三人都没有办理登记,也都没有合法占有房屋,但小张不仅签了合同,还交了大部分房款,第三人只是签了合同,未交房款,所以,根据上述规定,法院会支持小张要求继续履行合同要房子的请求,小张可以高高兴兴地去结婚了;那第三人的利益怎么保护呢?因为老王已无法履行向第三人交房的义务,第三人可以要求与老王解除合同,并让老王承担违约责任,赔偿他的损失。

  第二种情况,如果老王觉得房子卖便宜了,后悔了,不想卖房子了,于是找到第三人,签订虚假的房屋买卖合同,第三人也不是真的想买老王的房子,两人的目的就是让小张买不成房子。这种情况,根据民法典的规定,是恶意串通损害他人合法权益,应该认定为无效合同,该合同自始无法律效力,无须履行。老王只能履行与小张签订的房屋买卖合同,小张的婚房还是能够买成。

  这正是:

  “一房两卖”致纷扰,

  有悖诚信法难逃。

  劝君常学民法典,

  维护权益不可少。
 


  附民法典规定:

  第七条民事主体从事民事活动,应该遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。

  第一百五十四条行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

  第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

  第二百二一十条第一款当事人签订买卖房屋的协议或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

  第五百六十六条第二款合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。

  第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要:关于一房数卖的合同履行问题审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

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