住宅楼的“槽钢层”到底能不能买？

作者的一个朋友最近看好了一套商品住宅，以“一顿烧烤”的条件让我帮他去看看这套房屋的建筑质量。作为一个对吃喝看得很淡的建筑从业人员，友情第一的理念让我在接到他电话后脸都没洗就冲出了家门。

朋友看好的是一套俗称“把山”的现房。在置业顾问小姐姐的带领下，我们很顺利地就来到了这套住宅内。刚一进门，朋友就发现了这套住宅的墙面上有很多“补丁”，数量有十几个之多，置业顾问小姐姐也一脸迷茫，随后朋友便将目光投向了我，给我来了一个很有哲学深度的三连问：“这是啥？这是怎么来的？这套房子我能买吗？”

相信很多业外人士都有同样的疑问，网上能查阅到的资料又特别专业，晦涩难懂。我尽量用通俗易懂的语言来讲解一下。

第一个问题：这是啥。

墙面上的那些“补丁”是墙体洞口封堵后完成后的水泥砂浆抹灰层，因此部位的墙体抹灰与其他部位墙体抹灰有较长的时间间隔，因此才会形成了很明显的“补丁”。

第二个问题：这是怎么来的。

这些“补丁”来源于外悬挑脚手架的固定端工字钢拆除后留下的穿墙孔洞进行封堵处理。看到的“补丁”位置就是施工时工字钢穿墙位置。而这一层就是外悬挑脚手架的起始层，也是很多业外人士所谓的“槽钢层”。

第三个问题：这套房子我能买吗。

我们需要先了解以下几个知识点：

1、为什么会出现悬挑层

假设建设一栋100m高的楼房，如果外脚手架从地面直接搭设升到100m的高度，下部是无法承受上部脚手架和施工人员的荷载的，会发生坍塌事故。因此就需要通过分段悬挑的方式将整个外脚手架体系拆解成为多个单独体系，把原本一个整体受力变成分段各自受力。

2、悬挑层一般是哪些层

不同项目、甚至同一项目不同楼号的悬挑层可能都不一样，无法准确地给出统一结论。但是根据建筑工程的相关规范，结合安全、经济、施工方便等多角度综合考虑，悬挑层的设置原则如下：

（1）悬挑层一般以6层为一个单位，原因如下：

1）JGJ 130-2011 《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》的6.10.1条明确规定：一次悬挑脚手架高度不宜超过20米。超过20米时要经过相关专家论证，过程比较繁琐，施工方基本不会这样做，所以会将每挑的脚手架高度控制在20米内。

2）每次设置悬挑层都需要安装工字钢等设施，会极大地拖慢施工进度，延误工期并增加相关费用。为了减少悬挑次数，施工单位会尽量将外脚手架的悬挑高度控制在接近20米。一般的商品住宅楼层高是3.0米~3.3米，6层的总高度为18.0米~19.8米，在规范允许的范围内，既省去了超高需要专家论证的繁琐，同时也尽量减少了悬挑次数。

（2）先就高再就低的原则：

假设建设一栋33层的高层建筑，每层层高3米，施工单位在综合考虑后外脚手架的最优方案是悬挑5次，每次悬挑6层即18米，从上往下回推的话就是悬挑层分别为28层底板（27楼的顶板）、22层底板（21楼的顶板）、16层底板（15楼的顶板）、10层底板（9楼的顶板）、4层底板（3楼的顶板）。如果5层即15米悬挑一次，最少需要6次悬挑，比6层一悬挑多了1次悬挑，增加了工字钢的用量，耽误施工进度，不经济。

（3）特殊情形：

如果某栋住宅的一层、二层、甚至三层和四层都是商业（铺），那么根据不同的使用功能和销售要求等，悬挑层会避开商业（铺）的层数，为后期的商业（铺）外立面施工或内部装修施工提供便利条件，那么悬挑层就要根据实际情况来判断了。

如果某栋住宅处于项目的先期园林景观展示区内，为了提前为园林景观施工提供场地条件，也可能会非常规的设置悬挑层位置。例如某栋楼外脚手架工程最经济的方式是从6层开始设置悬挑层，但为了尽快拆除下部脚手架以便园林景观施工，从3层开始即开始设置悬挑层，拆除1层至2层的落地脚手架。

根据上述原则，基本可以在你购买某套住宅前就能判断出这套住宅是否处于悬挑层。

3、悬挑层优缺点

（1）优点：

悬挑层因需要承受外悬挑脚手架在施工期间传递的荷载，在一些施工图设计时如已能确定某栋楼的悬挑层位置或工字钢设置位置，会对这些位置的梁板配筋进行加强设计。部分施工单位在确定悬挑层后，施工时也会对这些位置的梁板配筋进行加强。因此理论上这类情况下的悬挑层所能承受的极限荷载要大于无悬挑层。

（2）缺点：

无论外脚手架工程采用的是传统的工字钢悬挑还是新型的梁侧预埋悬挑，都会增加外墙或者楼板的开裂及渗漏水风险。尤其是传统工字钢悬挑，其原理是外脚手架荷载通过工字钢传递到楼板上，因此此处楼板易开裂，后期易渗漏。工字钢穿越墙体，拆除工字钢后墙体会出现大量洞口，如果这些洞口封堵质量不合格，极易开裂和渗漏水。